準確把握房地產宏觀調控政策的性質和精神實質，依法妥善運用審判職能保障二手房交易市場的正常交易秩序，引導房屋交易回歸居住屬性，促進二手房交易市場健康平穩發展，保護交易主體的合法權益，是法院為經濟社會發展大局服務的職能體現。以下深圳房產交易律師就有效預防和化解此類糾紛提出若干對策建議。
 

   　1. 加強部門聯動，綜合治理行業不規范行為

　　加強與有關部門、管理機關、行業協會的溝通，厘清核心矛盾和政策導向，加強行業監管，為化解矛盾、解決糾紛提供可行性建議，形成合力，探索切實解決此類糾紛的路徑。

　　建議立法機關和相關部門進一步完善房地產中介行業的相關法律和規范制度，細化中介機構在居間服務各環節中應當承擔的義務和相關責任，保障房地產中介市場的健康發展。

　　建議相關部門進一步健全信息共享機制，探索建立相對統一的房地產居間活動違法違規行為舉報投訴平臺，暢通違法違規行為的通報、移送渠道，確保各類違法違規行為能夠被及時發現、及早處置。

　　建議建立和完善中介機構及從業人員信用檔案制度，對嚴重違反法律規定和行業規范的機構和個人，納入信用的檔案黑名單，進行媒體曝光、取消從業資格，依法從嚴查處。
 

　　2. 完善調處機制，促進糾紛快速穩妥化解

　　加大對二手房屋買賣合同糾紛案件的調解力度，積極引導當事人訴前調解，強化司法審判與行政調解、司法調解之間的制度銜接，努力將矛盾化解在訴前。

　　深圳房產交易律師針對二手房屋買賣合同糾紛案件的特點，加強與住建、房管、工商、物價等部門的溝通聯系，共同排查矛盾糾紛，打造多層級、全方位的二手房屋買賣合同糾紛解決聯動機制，積極整合各方力量，以對話和協商方式化解矛盾，發揮多元化糾紛解決機制的作用。

　　發揮居委會、業委會等橋梁紐帶作用，及時介入房屋買賣合同糾紛的化解，把糾紛化解在訴前。進一步完善在線多元解紛機制，運用“一站式多元解紛平臺”以及 “委托調解掌上平臺”等為群眾提供菜單式解紛機制，提升糾紛化解的便捷性。
 

　　3. 加強宣傳指引，提升公眾法治意識和風險意識

　　充分發揮法院作為法治宣傳主陣地的作用，通過發布二手房屋買賣合同糾紛的典型案例、類案指引、風險提示要點等方式，增強社會大眾對法律法規的理解和對政策風險的預期，引導公眾理性購房、誠信履約，不從事做低房價規避稅費、“假離婚”逃避限購等不規范行為，形成守法誠信的交易環境，增強市場主體對于交易風險的防范意識，提升交易主體依法理性維權的能力。

　　社會大眾在二手房屋買賣過程中，可以著重從幾個方面入手防范交易風險：

　　一看政策是否知悉。買賣房屋是重大財產的取得和處分，交易雙方都應該秉持謹慎的態度。在買賣房屋之前應認真仔細地了解現行房地產調控政策的內容，并對政策的可能變動建立基本的心理預期。如在房價增長過快情況下，應存在調控政策可能收緊的基本預期，避免合同履行的政策性障礙。

　　二看中介是否正規。二手房屋買賣金額大、流程繁瑣、風險高，委托中介機構提供居間服務日益成為必選項。在中介的選擇上應嚴格把關，對中介公司要進行盡職調查，比如可以通過中國裁判文書網查詢中介公司過往的涉訴情況，也可以通過點評網站查看用戶評價，以及通過與中介人員的交談、查看相關證照、詢問公司業務流程和財務制度等方式實地考察，盡量選擇比較靠譜和規范的中介公司。

　　三看對家是否靠譜。對于買家而言，仔細了解賣家的資產負債情況、出售目的、家庭成員等信息；可瀏覽最高人民法院網站、天眼查等平臺查詢賣家及其名下公司是否涉訟以及是否存在失信、限高等情況。

　　在簽約前要仔細核對賣家的身份證、戶口本等，確認前來簽約的人員是房產證上登記的所有權人，如果有所有權人無法到場簽約的情況，應要求提供經過公證的授權委托書。對于賣家而言，可以通過詢問、要求買家提供戶口本、社保繳納記錄等材料核實買家有無購房資格，有無房款支付能力等。

　　四看房屋有無瑕疵。看房時，仔細查看房屋有無漏水等重大的瑕疵，可以向居委會、物業公司、鄰居了解房屋是否存在其它買家可能介意的情形。

　　簽約前應要求產權人憑相關證件到房管部門調取預售房屋的最新產調信息，核實房產證上的信息與不動產登記薄上的信息是否一致、賣家取得房屋的方式和時間（這關系到不同的稅費標準，如贈與取得的房屋再售時稅收比較高，滿五年唯一的房子稅費比較低等）、有無登記的居住權、抵押情況以及戶口及學籍占用情況。

　　五看合同是否完備。買賣雙方應在正規、專業的中介公司的協助下，對房屋買賣合同的條款進行協商，并將協商一致的結果通過書面形式予以固定。尤其是對于容易產生糾紛的交易流程中的各個時間點、稅費的承擔、抵押情況及滌除的時間、違約責任等應逐一進行明確約定，避免履行中出現爭議。

　　六看行為是否合規。守法誠信是防范交易風險的最好方式，不要心存僥幸，企圖通過偽造社保繳納證明、“假離婚”、簽訂陰陽合同等方式規避國家限購限貸政策。一旦發生糾紛，相關條款或合同可能會被認定為無效，并承擔相應損失，得不償失。

　　七看證據是否留痕。在交易中應注意對證據進行保全。盡量選擇在有視頻監控的場所進行洽談，或者在征得對方同意的情況下，進行全程錄音。雙方口頭達成的一致意見，應盡快形成書面協議。對合同條款的修改要雙方簽字確認。保存好相關微信、短信記錄，留存中介公司具體經辦人的姓名和聯系方式。
 

　　1. 加強宣傳指引，提升公眾法治意識和風險意識

　　充分發揮法院作為法治宣傳主陣地的作用，通過發布二手房屋買賣合同糾紛的典型案例、類案指引、風險提示要點等方式，增強社會大眾對法律法規的理解和對政策風險的預期，引導公眾理性購房、誠信履約，不從事做低房價規避稅費、“假離婚”逃避限購等不規范行為，形成守法誠信的交易環境，增強市場主體對于交易風險的防范意識，提升交易主體依法理性維權的能力。

　　社會大眾在二手房屋買賣過程中，可以著重從幾個方面入手防范交易風險：

　　一看政策是否知悉。買賣房屋是重大財產的取得和處分，交易雙方都應該秉持謹慎的態度。在買賣房屋之前應認真仔細地了解現行房地產調控政策的內容，并對政策的可能變動建立基本的心理預期。如在房價增長過快情況下，應存在調控政策可能收緊的基本預期，避免合同履行的政策性障礙。

　　二看中介是否正規。二手房屋買賣金額大、流程繁瑣、風險高，委托中介機構提供居間服務日益成為必選項。在中介的選擇上應嚴格把關，對中介公司要進行盡職調查，比如可以通過中國裁判文書網查詢中介公司過往的涉訴情況，也可以通過點評網站查看用戶評價，以及通過與中介人員的交談、查看相關證照、詢問公司業務流程和財務制度等方式實地考察，盡量選擇比較靠譜和規范的中介公司。

　　三看對家是否靠譜。對于買家而言，仔細了解賣家的資產負債情況、出售目的、家庭成員等信息；可瀏覽最高人民法院網站、天眼查等平臺查詢賣家及其名下公司是否涉訟以及是否存在失信、限高等情況。

　　在簽約前要仔細核對賣家的身份證、戶口本等，確認前來簽約的人員是房產證上登記的所有權人，如果有所有權人無法到場簽約的情況，應要求提供經過公證的授權委托書。對于賣家而言，可以通過詢問、要求買家提供戶口本、社保繳納記錄等材料核實買家有無購房資格，有無房款支付能力等。

　　四看房屋有無瑕疵。看房時，仔細查看房屋有無漏水等重大的瑕疵，可以向居委會、物業公司、鄰居了解房屋是否存在其它買家可能介意的情形。

　　簽約前應要求產權人憑相關證件到房管部門調取預售房屋的最新產調信息，核實房產證上的信息與不動產登記薄上的信息是否一致、賣家取得房屋的方式和時間（這關系到不同的稅費標準，如贈與取得的房屋再售時稅收比較高，滿五年唯一的房子稅費比較低等）、有無登記的居住權、抵押情況以及戶口及學籍占用情況。

　　五看合同是否完備。買賣雙方應在正規、專業的中介公司的協助下，對房屋買賣合同的條款進行協商，并將協商一致的結果通過書面形式予以固定。尤其是對于容易產生糾紛的交易流程中的各個時間點、稅費的承擔、抵押情況及滌除的時間、違約責任等應逐一進行明確約定，避免履行中出現爭議。

　　六看行為是否合規。守法誠信是防范交易風險的最好方式，不要心存僥幸，企圖通過偽造社保繳納證明、“假離婚”、簽訂陰陽合同等方式規避國家限購限貸政策。一旦發生糾紛，相關條款或合同可能會被認定為無效，并承擔相應損失，得不償失。

　　七看證據是否留痕。在交易中應注意對證據進行保全。盡量選擇在有視頻監控的場所進行洽談，或者在征得對方同意的情況下，進行全程錄音。雙方口頭達成的一致意見，應盡快形成書面協議。對合同條款的修改要雙方簽字確認。保存好相關微信、短信記錄，留存中介公司具體經辦人的姓名和聯系方式。