預售商品房抵押貸款中，買受人向銀行貸款，開發商提供階段性擔保（從保證期間至抵押權設立），買受人將其已購買的期房抵押給銀行，并辦理抵押權預告登記。在商品房具備物權登記條件，但購房人拒絕協助辦理的情況下，銀行能否行使商品房優先受償權，在實踐中存在爭議。深圳房產律師帶您了解一下相關的情況。

　　本案中，首先認定預告登記不產生設立抵押的后果，故判決購房人協助辦理抵押登記，開發商督促配合。買受人拒絕協助辦理抵押登記，導致登記無法完成的，為維護交易安全和合同穩定，依照《物權法》第二十八條的規定，抵押財產的處置價款優先受償。

　　債權人優先償還處置資金后有盈余的，應當優先清償提供階段性擔保的開發商墊付的本息，再將盈余返還給購房人。本案實現了銀行、開發商和購房者利益的平衡保護，解決了實踐中的糾紛。詳情如下：

　　1、債權人對商品房有優先受償權。裁判的主要理由如下：

　　（1）將抵押預告信息登記管理視為企業抵押登記，認定抵押權可以設立。多數社會支持公司債權人享有優先權案件的裁判理由我們都是將抵押預告登記工作視為抵押登記，認為對于抵押權已設立，故認定債權人對商品房享有優先權。

　　（2）抵押通知登記本質上屬于在建工程抵押登記，因此設定了抵押權，債權人對商品房享有優先權。認為： “房屋可以按揭建造，不限制按揭登記的形式。”、因此，只要當事人向抵押登記機關登記，無論抵押是提前登記還是正式登記，其抵押權都將得到有效確立。債務人不能清償到期債務時，債權人享有優先受償權。

　　（3）債權人沒有將預告登記轉為正式登記的過錯，因此享有優先受償權。按照這種觀點，涉案房地產抵押雖然只辦理了抵押權預告登記，不直接產生設定物權的效力，但銀行對預告登記不能轉為正式抵押登記并無過錯。一審二審判決賦予抵押權人對抵押物的優先受償權并無不妥。"

　　2、有條件地判定債權人享有優先受償權。該觀點認為，債權人有權要求買受人履行合同義務，及時通過正式的抵押登記程序，債權人在抵押權設定后實現抵押權。法院可以責令購買人在合理期限內辦理房地產抵押登記手續。抵押權設定后，債權人有權行使優先受償權。

　　3、債權人對商品房沒有優先受償權。主要原因是預告登記制度旨在保障未來物權的實現，預告登記的權利人在不動產物權登記條件滿足的情況下，有權對爭議不動產主張權利，可以排他地對抗他人對不動產的處分。

　　因此，預告登記是一種債權保全措施，具有排除他人處分標的物的物權效力。基于抵押權預告登記不是正式的抵押登記，抵押權尚未成立，債權人主張行使抵押物優先受償權尚不具備資格。

　　該觀點認為在預售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人（購房人）對預售商品房進行了登記，但預登記并未使銀行取得現實的抵押權，而是在房屋竣工交付借款人后，銀行在該房屋上設定抵押權的一種事先專屬保全。房屋竣工后的產權未登記在借款人名下的，不能辦理抵押設立登記，銀行不能對預售商品房行使抵押權。上海和福建的大多數法院在類似案件中都持這種觀點。

　　根據物權法的規定，不動產抵押權依登記而設立。故本案首先考慮的是責令相關當事人辦理抵押登記手續，以推動抵押權依登記而設立。即本案裁判理由指出，在具備物權登記條件情況下，購房人有義務協助貸款銀行辦理商品房抵押登記，開發商亦應督促購房人辦理抵押登記。

　　深圳房產律師認為，在商品房抵押登記完成后，抵押權方依法設立，銀行才能作為抵押權人對商品房行使優先受償權，開發商因保證期間屆滿而免除保證責任。二審法院確定購房人應在30日內協助辦理案涉房產抵押登記，開發商應督促其辦理。該判決明確了不動產抵押權必須以登記設立，預告登記不產生抵押權設立的法律后果。