“房屋拆遷多少錢(qián)一平？”這是每個(gè)拆遷戶(hù)心中的疑難。特別現(xiàn)今的房產(chǎn)價(jià)錢(qián)，時(shí)而虛高，時(shí)而跳水，等待的每一天，都是煎熬。下面深圳專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師就來(lái)和大家聊一聊遇拆遷時(shí)補(bǔ)償價(jià)值如何確定?
對(duì)于國(guó)有土地上的房屋，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下稱(chēng)“《條例》”）第19條規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。”
對(duì)于集體土地上的房屋，《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第十二條規(guī)定：“……征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。”
因此，在回答“房屋拆遷多少錢(qián)一平”前，先要明確兩個(gè)概念“房屋征收決定公告之日”以及“類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”。
一、房屋征收決定公告之日
房地產(chǎn)的價(jià)格瞬息萬(wàn)變，今天的房?jī)r(jià)跟十年前的肯定不能同日而語(yǔ)，拆遷方希望“就低不就高”，只補(bǔ)償多年前的房?jī)r(jià)；被拆遷人希望“越高越好”，眼睛只盯著新開(kāi)盤(pán)，甚至是還沒(méi)破土建設(shè)的樓盤(pán)。
其實(shí)，關(guān)于選擇什么時(shí)間的房產(chǎn)價(jià)格，《條例》中是有明確規(guī)定的，即房屋征收決定公告之日。但并不是隨便貼一張紙就是房屋征收決定。合法的房屋征收決定應(yīng)包括：“征收項(xiàng)目名稱(chēng)、征收房屋范圍、房屋征收部門(mén)、房屋征收實(shí)施單位、征收協(xié)議簽訂期限、對(duì)征收公告有異議的行政復(fù)議以及行政訴訟期限、政府加蓋公章。”因此，只有包含上述內(nèi)容的房屋征收決定才是合法的，其張貼公告的時(shí)間點(diǎn)，才能作為計(jì)算房屋補(bǔ)償價(jià)值的基準(zhǔn)時(shí)間點(diǎn)。
二、類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格
“是不是按我家周邊二手房的價(jià)格?”“能不能按照新開(kāi)盤(pán)的別墅價(jià)?”對(duì)于何為“類(lèi)似房地產(chǎn)”，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中列舉了以下參考因素：“被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。”
部分地方的補(bǔ)償條例、辦法、細(xì)則對(duì)“類(lèi)似房地產(chǎn)”作出了更為具體的規(guī)定。
《合肥市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第22條：“……住宅房屋貨幣補(bǔ)償金額=本征收項(xiàng)目提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋同區(qū)域類(lèi)似普通商品房評(píng)估價(jià)×應(yīng)予產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積(含政策性增購(gòu)面積)-政策性增購(gòu)面積×產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑安裝成本價(jià)。”
《青島市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第23條：“征收住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)摹凑照魇諈^(qū)域新建商品住房市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算貨幣補(bǔ)償金。”
《濟(jì)南市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第23條：“被征收的住宅房屋，補(bǔ)償價(jià)值按照其所處區(qū)位新建普通商品住宅市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被征收房屋建筑結(jié)構(gòu)、層次、朝向、新舊程度和裝飾裝修情況等因素評(píng)估確定。”
《濰坊市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第33條：“被征收房屋的補(bǔ)償價(jià)值由受委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被征收房屋所在區(qū)位新建普通商品房市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被征收房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、成新、建筑面積等因素綜合評(píng)估確定。”
《內(nèi)蒙古自治區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條：“征收個(gè)人住宅，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)按照同等建筑面積、類(lèi)似新建商品住宅市場(chǎng)價(jià)格予以補(bǔ)償。”
《沈陽(yáng)市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第26條：“被征收人貨幣補(bǔ)償金額=被征收房屋建筑面積×被征收房屋房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格×(1+上浮比例)+補(bǔ)貼面積×被征收房屋房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格×(1+上浮比例)×40%。”
《廣州市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》第23條：“……住宅房屋價(jià)值的補(bǔ)償金額加上征收獎(jiǎng)勵(lì)不得高于被征收房屋所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場(chǎng)價(jià)格。”
拆遷，不僅給一個(gè)城市帶來(lái)發(fā)展，更給每個(gè)家庭帶來(lái)生活巨變。行走在拆遷的“風(fēng)口浪尖”，我們究竟是拆遷的“貢獻(xiàn)者”?還是“受益者”?亦或是“犧牲者”?最終的分水嶺在于，拆遷，你究竟了解多少。
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