預(yù)告登記是指為保存申索而進(jìn)行的房地產(chǎn)登記，其目的是改變將來(lái)的房地產(chǎn)物權(quán)，其功能是使已登記的申索具有物權(quán)效力，限制債務(wù)人對(duì)其房地產(chǎn)的處分，以保證債權(quán)人將來(lái)實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。深圳房產(chǎn)律師帶您了解一下相關(guān)的情況。

　　《物權(quán)法》規(guī)定，“房屋買賣雙方當(dāng)事人或者其他房地產(chǎn)買賣協(xié)議”可以申請(qǐng)預(yù)告登記。為了避免字面上的理解，即在簽訂房地產(chǎn)買賣協(xié)議時(shí)可以將《民法典》修改為“當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)買賣或其他房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)協(xié)議”，明確預(yù)告登記適用于房地產(chǎn)買賣，包括協(xié)議變更產(chǎn)權(quán)。

　　預(yù)告登記在預(yù)售住房領(lǐng)域運(yùn)用較多，在現(xiàn)房領(lǐng)域運(yùn)用較少。究其原因，與以下因素有關(guān)。一個(gè)是與網(wǎng)絡(luò)簽名記錄的關(guān)系。預(yù)售商品房網(wǎng)絡(luò)簽訂的預(yù)售商品房合同是預(yù)售商品房登記注冊(cè)的申請(qǐng)要求。庫(kù)房網(wǎng)簽署備案并無(wú)法律依據(jù)作為房地產(chǎn)登記的前提條件，其效力也低于通知登記。

　　最高人民法院《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要（2015年）》規(guī)定，處理一居室單元房買賣糾紛，一般應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋所有權(quán)變更登記、房屋合法占有和買賣合同成立情況確定權(quán)利保護(hù)順序。網(wǎng)簽記錄一定不能抵消合同債權(quán)提前成立的時(shí)間。

　　最高人民法院第350號(hào)民事判決明確指出，商品房網(wǎng)上登記不具有產(chǎn)權(quán)變更的性質(zhì)，而是管理商品房銷售合同的行政部門措施，即使購(gòu)房者在網(wǎng)上登記，案件涉及的財(cái)產(chǎn)只有索賠權(quán)，沒有索賠物權(quán)，不能排除執(zhí)行。受讓人可以抗拒執(zhí)行，并阻止法院處置房地產(chǎn)。因此，倉(cāng)儲(chǔ)式住房網(wǎng)絡(luò)不會(huì)產(chǎn)生通知登記的效力，不能取代現(xiàn)有的住房通知登記。

　　二是與限售政策的關(guān)系。目前限購(gòu)限售政策沒有明確的法律依據(jù)。即使注冊(cè)機(jī)構(gòu)為了執(zhí)行政府政策而限制注冊(cè)，但從詮釋學(xué)的角度來(lái)看，它無(wú)權(quán)擅自“排列”文件，認(rèn)為它們涵蓋了預(yù)先注冊(cè)。預(yù)告登記是對(duì)未來(lái)債權(quán)的物權(quán)保護(hù)。

　　現(xiàn)在索賠不能發(fā)生的原因可能是客觀上的，比如商品房預(yù)售。也可能主觀上做不到，約定的條件或期限還沒有發(fā)生或到達(dá)。該房屋仍處于限售期，無(wú)法辦理過(guò)戶登記，不影響購(gòu)房合同的效力。雙方可以約定在限售期滿后辦理過(guò)戶登記，是附條件合同，合法有效。在此期間，為了保護(hù)購(gòu)房者的利益，可以先進(jìn)行房屋買賣預(yù)告登記，避免房東一房多賣。登記機(jī)構(gòu)在限制期間不進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)提前登記，沒有明確的依據(jù)。

　　（一）居住權(quán)的登記管理機(jī)構(gòu)

　　《民法典》首次在機(jī)構(gòu)一級(jí)引入居留權(quán)，但其規(guī)定很簡(jiǎn)短。居留權(quán)起源于羅馬法，即“占有和使用他人擁有的全部或部分房屋及其附屬設(shè)施的權(quán)利”，父母保護(hù)家庭成員和奴隸以及其他人的非正統(tǒng)繼承權(quán)和生活權(quán)益，使其他家庭成員的繼承人有房可依。

　　這一制度被法國(guó)、德國(guó)、意大利等國(guó)家繼承和揚(yáng)棄，作為一種地役權(quán)觀點(diǎn)，限制了物權(quán)、用益物權(quán)的規(guī)定，準(zhǔn)用益物權(quán)的規(guī)定。《房地產(chǎn)登記暫行規(guī)定》明確規(guī)定，需要登記的房地產(chǎn)，由房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記。我國(guó)的居住權(quán)是在用益物權(quán)的分類中規(guī)定的，用益物權(quán)是在房屋上設(shè)立的，屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記。

　　（二）居留權(quán)登記事項(xiàng)

　　《民法典》規(guī)定，居住權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)采用書面形式，合同一般包括住所所在地、居住條件和要求、居住權(quán)期限等內(nèi)容。居住條件和要求不應(yīng)作為登記項(xiàng)目記錄在登記冊(cè)中。不動(dòng)產(chǎn)登記簿上只能記載有登記能力的權(quán)利或約定。居住權(quán)的居住條件和要求只是債權(quán)協(xié)議，類似于租賃要求，沒有物權(quán)效力，不會(huì)引起權(quán)利歸屬的變動(dòng)。公示對(duì)于權(quán)利交易沒有法律意義，沒有必要納入不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)，會(huì)增加登記和權(quán)利人的負(fù)擔(dān)。居住權(quán)期限、居住地點(diǎn)、居住權(quán)等事項(xiàng)。

　　深圳房產(chǎn)律師認(rèn)為，涉及相對(duì)人交易安全，經(jīng)公示后能夠產(chǎn)生公信力和善意取得效力的，應(yīng)當(dāng)記載于登記簿。住宅的一部分可以設(shè)立居住權(quán)，這在實(shí)踐中也是必要的。登記時(shí)，可以用文字或示意圖來(lái)確定房間位置。居住權(quán)的設(shè)立對(duì)房屋價(jià)值影響較大，應(yīng)作為登記信息，可供利害關(guān)系人查詢。