隨著我國社會主義經濟的發展，房產的物質文化價值和社會企業價值對一般國人來說其重要性自不言喻，房產已成為中國公民的主要通過財富載體。因此在離婚案件中的住房問題已成為當事人力爭取得的焦點。如何有針對性地依法可以采取適當控制措施保護、維護學生自己國家對于房產的權利，這些是基本的法律常識，了解到了這些理論知識無論人們對于婚嫁的年輕人還是因為他們的家長，都是一種很有必要的。那么下面深圳離婚糾紛律師就為您介紹研究相關工作內容。

　　一、婚前一方全部投資購買的房產該如何分割？

　　張曾在一家外企做白領，賺了很多錢。2001年，他在婚前全額付款購買了一套商品房。后來，他與陳某結婚并共同生活了五年，女方提出離婚后，男方也同意了，但在財產問題上沒有達成協議，雙方訴至法院，法院在離婚訴訟中發現該財產是男方張某的個人財產，未經分割，雙方共同生活期間的其他財產依法分割。

　　二、律師分析

　　律師表示，根據我國《婚姻法》第十八條規定，一方婚前財產屬于個人財產，而根據最高法院的司法解釋，這種財產“不會因為婚姻關系的延續而轉為夫妻共同財產”。“由于之前我國有司法解釋規定夫妻個人財產經過一段時間后可以轉為共同財產，但是現在這個規定已經取消了，這種個人財產轉為共同財產的情況不會再出現了。

　　因此，本案中無論夫婦如何共同生活，張在2001年購買的房產都不會折算為共同財產。需要強調的是，目前一些老年人再婚其實也涉及到類似的法律問題。有的老人喪偶后想再婚，但又擔心自己的財產在住了一段時間后成為雙方共同財產。如果離婚再分，其實按照上面說的法理，這種情況是不會發生的。

　　三、貸款公司購買的房產在離婚時怎么進行分割？

　　據律師介紹，離婚時貸款購買的房產分割的情況也有很多，但情況不盡相同。主要有四種類型。

　　第一種情況: 丈夫和妻子是財產的所有者，結婚是為了購買或接受禮物或以其他方式取得財產，有房屋所有權證明，與其他人沒有財產權利糾紛，也沒有與其他家庭成員的財產糾紛，即沒有因財產而產生的未償還銀行貸款。例如，夫妻結婚多年，家庭富裕，婚后一次性支付購買房產(房屋) ，因為它是一次性全額支付，并很快獲得產權證。

　　由于這種財產是婚后獲得的，根據婚姻法的有關規定，它是丈夫和妻子的共同財產。在離婚訴訟中，財產可以按照有關規定進行分割。首先，應該考慮財產的具體價值，如果配偶雙方沒有商定這個價值，可以由有關當局評估。最高法院有相關的司法解釋可供參考。所以當然在因談判、投標、拍賣、定價、估價(評估)、銷售、證明期限等訴訟程序問題上，當然適用民事訴訟的程序要求。這些當事人可以咨詢自己的律師或其他法律專業人員。

　　第二種情況:有些房產雖然有房產證，有證據證明是夫妻共同財產，但存在貸款沒有還清的情況。應該說，這類房產并不具備全部產權，離婚分割時可能更有特點。比如一對夫妻婚后買房，首付30萬，貸款50萬。后來還款總額達到15萬，其中還款本金10萬，利息5萬。現雙方離婚房屋市值150萬元。這樣的房產如果分割的話，應該用房產現值減去現有債務(貸款)來分割，即現值150萬元——未還貸款(貸款總額50萬元——已還貸款本金10萬元)。根據這個價值，雙方可以進行分割，可以協商、競價、拍賣、定價、鑒定(評估)、出售。

　　第三種情況：如夫妻在婚后購買一房產，但由于我國當時中國家庭社會經濟發展條件已經不是一個很好，購買時是與男方的另一親屬共同影響購買的，產權是夫妻關系雙方與這個親屬共同需要擁有的，這樣的房產雖是夫妻一方或雙方名下的房產或是一些其他個人財產，但涉及到夫妻之外還有其他學生家庭內部成員的利益，即這一房產是家庭教育共同管理財產。

　　這種不同情況下，就不是離婚案件可解決的問題了，因為對于離婚案件的當事人是夫妻雙方，任何第三方均不存在可以根據當事人自己身份積極參與行政訴訟，故此類案件當事人可對照《關于中華人民法院審理離婚案件分析處理這些財產分割方法問題的若干具體實施意見》第20條規定標準制定法律訴訟解決策略，該條款明確規定：“離婚時夫妻共同財產未從家庭環境共同財產中析出，一方要求析產的，可先就離婚和已查清的財產安全問題方面進行有效處理。

　　對一時確實難以查清的財產的分割質量問題可告知當事人另案處理；或者中止離婚訴訟，待析產案件審結后再恢復離婚訴訟。”當然，如果教師不是夫妻一方或雙方名下的房產，但可能是夫妻與家庭組織成員實現共同的房產，當然可考慮如何通過析產訴訟，確定學習有關夫妻雙方所占的份額，再在離婚訴訟中進行市場分割。

　　四是當前實踐中遇到的問題較多。委托人蘇先生在婚前以自己的名義與開發商簽訂了購買價值180萬元以上的商品房的合同，其中部分貸款在婚后按期歸還（<婚姻法第十七條規定）。夫妻雙方婚后的收入，明確為共同收入，用于償還房產貸款的，應視為夫妻共同財產的還款。經過三年的婚姻生活，羅女士提起離婚訴訟，分割財產也在訴訟中發生糾紛。

　　從本案來看，根據婚姻法第十八條規定，婚前購買的財產，必須屬于男子的個人財產，這是肯定的。由于房地產市場的發展房地產的價值因此價格可能在幾年內上漲很多如果離婚案件可能涉及到這一增值部分的差異。經過上海法院的判決就是這樣的：夫妻婚前以個人財產抵押購買住房和抵押貸款，產權以自己的名義登記，房屋仍然是個人財產，抵押貸款為個人債務。

　　夫妻一方婚后參與還貸，并不改變房屋作為個人財產的性質，因此，離婚分割時，房屋為個人財產，剩余未清償的債務為個人債務。償還的貸款中屬于配偶一方償還的部分應當予以退還。也就是說，在這種情況下，如果蘇先生婚后的還款是50萬元，則視為夫妻雙方的還款，如離婚應給予妻子25萬元的補償。

　　四、如何解決離婚后無家可歸的問題？

　　如果離婚案件的當事人不能在訴訟中取得財產的所有權或租賃權怎么辦？應該說，在訴訟中可能會遇到這種情況，例如，我們提到的第一種情況是。目前，我們可以考慮根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）第二十七條第二款規定“離婚后一方無住所，屬于生活困難”，制定訴訟策略。"實際上，如果出現這種情況，一般法院將考慮適當地要求一方給予另一方部分艱苦條件津貼，當然數額有限，目的是只適當解決一方暫時無能力的問題。

　　深圳離婚糾紛律師認為，在蘇先生案件中，其他一些省市法院采取了不同的判決方法，例如考慮到房產的增值因素，并對增值部分給予妻子適當的補償。目前，最高法院對此類案件沒有具體的司法解釋，我們認為，根據公平原則和等量溢出理論，應根據案件具體情況計算增值部分，然后按比例分配。當事人有這種情形的，應當充分證明分配的合理性和公正性，保護當事人的合法權益。