在買(mǎi)受人拒絕辦理抵押登記的特殊情況下，本案給予債權(quán)人優(yōu)先權(quán)，既符合物權(quán)法的精神，又符合實(shí)踐的需要。這種情況還考慮到，如果購(gòu)房者仍然拒絕協(xié)助辦理抵押貸款登記，債權(quán)人可以享有優(yōu)先償還商品房的權(quán)利？這個(gè)問(wèn)題是本案的主要問(wèn)題和難點(diǎn)，也是此類(lèi)案件中最關(guān)鍵的問(wèn)題。深圳房產(chǎn)律師帶您了解一下相關(guān)的情況。

　　本案在處理該問(wèn)題能力方面具有不同于上述要求各地法院。本案主要從五個(gè)方面去分析方法論證債權(quán)人可以享有優(yōu)先受償權(quán)：一是從最高國(guó)家人民對(duì)于法院《關(guān)于中國(guó)人民法院辦理業(yè)務(wù)執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干重大問(wèn)題的規(guī)定》第30條規(guī)定計(jì)算得出案涉商品房可作為購(gòu)房人責(zé)任公司財(cái)產(chǎn)信息進(jìn)行處理處置的結(jié)論。

　　二是從倡導(dǎo)學(xué)生誠(chéng)實(shí)信用管理基本理論原則出發(fā)，認(rèn)定賦予債權(quán)人優(yōu)先權(quán)有利于提高懲治違約失信行為；三是從物權(quán)公示角度出發(fā)，認(rèn)為預(yù)告登記亦具備自己一定的公示外觀；四是參照附條件限制民事活動(dòng)行為的法律法規(guī)規(guī)定，認(rèn)為購(gòu)房人拒不辦理抵押本登記，實(shí)為惡意阻卻條件主要成就，應(yīng)視為經(jīng)濟(jì)條件已成就。

　　五是從最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)雙方合同關(guān)系糾紛解決案件具體適用相關(guān)法律工作若干重要問(wèn)題的解釋》第26條的規(guī)定得出債權(quán)人有權(quán)處置商品房的結(jié)論。上述這些觀點(diǎn)論證邏輯結(jié)構(gòu)嚴(yán)密，二審法院據(jù)此并根據(jù)物權(quán)法第二十八條明確規(guī)定，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)司法判決確認(rèn)債權(quán)人對(duì)商品房享有優(yōu)先受償權(quán)。

　　這一結(jié)論不僅沒(méi)有否認(rèn)抵押權(quán)是通過(guò)登記確立的，而且運(yùn)用制度解釋的法律解釋方法，從善意原則、財(cái)產(chǎn)權(quán)公示等基本原則探討了相關(guān)司法解釋條款的立法精神，最后根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條的規(guī)定，作出確認(rèn)債權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的司法決定，從而解決了此類(lèi)案件中的實(shí)際問(wèn)題。

　　本案商品房處置價(jià)款的結(jié)算順序有利于保護(hù)各方利益。對(duì)于商品房的處置價(jià)格，銀行作為債權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。如果出售權(quán)有一個(gè)平衡，因?yàn)榘l(fā)展商要提供分階段的擔(dān)保和預(yù)付款，其承擔(dān)擔(dān)保商品房責(zé)任的承諾，本質(zhì)上是與商品房的存在有關(guān)的，而且從法律角度來(lái)看，其實(shí)它也享有撤銷(xiāo)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利。

　　因此，為了一攬子解決糾紛，避免訴訟和當(dāng)事人行使權(quán)利時(shí)產(chǎn)生的沖突，在本案的第二次審訊中，商品房出售權(quán)的平衡判決應(yīng)優(yōu)先向發(fā)展商償還，因?yàn)樗峁┝藫?dān)保，可以預(yù)付利息和本金。如果仍有剩余商品房處置，二審法院認(rèn)為該利益應(yīng)歸買(mǎi)方所有，因此判決將最終余額返還給買(mǎi)方。上述待遇有利于保護(hù)當(dāng)事人的利益。

　　鑒于商品房預(yù)售的特殊性，我國(guó)經(jīng)濟(jì)法律、行政政策法規(guī)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行企業(yè)行政部門(mén)許可的監(jiān)管工作制度。《城市發(fā)展房地產(chǎn)管理法》第45條、《城市建設(shè)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)條例》第23條均明確自己規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)不斷取得商品房預(yù)售許可證明。

　　這就需要表明隨著我國(guó)的商品房預(yù)售具有能力較強(qiáng)的國(guó)家政府干預(yù)性。最高人民對(duì)于法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系糾紛解決案件適用不同法律責(zé)任若干重大問(wèn)題的解釋》第2條也規(guī)定，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定無(wú)效。

　　但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以通過(guò)認(rèn)定提供有效。由上可見(jiàn)，無(wú)論是立法、行政法規(guī)，還是社會(huì)司法解釋?zhuān)A(yù)售許可證明均是針對(duì)商品房預(yù)售行為所做出的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

　　而《商品房訂購(gòu)合同》作為一種獨(dú)立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內(nèi)容來(lái)看，它通常是以書(shū)面形式承諾當(dāng)事人訂立一份確定的正式合同，用于未來(lái)商品房的購(gòu)買(mǎi)和銷(xiāo)售，本合同的目的是約束當(dāng)事人承擔(dān)義務(wù)，訂立一份正式合同，用于未來(lái)商品房的銷(xiāo)售，相當(dāng)于本合同中的商品房訂購(gòu)合同，《商品房訂購(gòu)登記簿》即為預(yù)約合同。

　　深圳房產(chǎn)律師提醒大家，預(yù)約合同只是當(dāng)事人承諾在約定的期限內(nèi)訂立的某一合同，即本合同的初步約定，不能認(rèn)為本合同已經(jīng)正式訂立。委托合同的一方當(dāng)事人只能要求另一方當(dāng)事人履行訂立本合同的義務(wù)，不能要求另一方當(dāng)事人履行本合同的內(nèi)容。預(yù)約通常以認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂、意向書(shū)、承諾、備忘錄、談判紀(jì)要、定金收據(jù)及其他形式表達(dá)。