法院在處置被執行人的財產時，經常會遇到被執行人對被執行人及其家屬生活所必需的房屋提出異議，聲稱法院不能處置相應的房屋，這在實踐中非常普遍。唯一的房子能實施嗎？根據有關規定和司法實踐案件，唯一的房子也可以在滿足一定條件的前提下實施。

　　01、唯一的房子是否可以執行。

　　關于唯一住房的執行，最高人民法院首次在2004年發布了《關于人民法院民事執行查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《查封凍結規定》）第六條規定：人民法院可以查封被執行人及其家屬生活所必需的住房，但不得拍賣、出售或者償還債務。

　　深圳區房地產律師從文義的角度來看，該條款只規定生活所必需的住宅可以查封，不得變價，也沒有明確規定被執行人名下的唯一住房不得處分。

　　然而，被執行人的唯一住房往往是其生活所必需的住房。因此，有人誤以為只要是被執行人名下的唯一住房，就不能強制執行。這種誤解曾經給了很多老賴機會。

　　事實上，唯一的住房和生活所必需的住房有很大的不同。只有一套房子不一定是生活所必需的。即使你有兩套房子，其中一套也可能是生活所必需的住宅。

　　法院通常不強制執行唯一住房的目的是保護被執行人的基本生存權。因此，要判斷唯一住房是否可以執行，首先要區分唯一住房和生活必需住房。具體來說，主要有以下判斷標準。

　　首先，房子的基本情況。如果被執行人的唯一房子是豪宅，房子的面積和數量是否超過了普通人的生活水平，自然不屬于生活所必需的住宅。

　　其次，房屋的使用。被執行人是否實際使用房屋，房屋的主要用途是否為家庭自住。如果房屋長期空置或用于出租經營，說明被執行人可能有其他住所，可能對其名下唯一房屋的執行沒有影響。

　　第三，被執行人的能力。鑒于被執行人的學歷、工作、收入、年齡等，不同被執行人的自理能力也不同。如果被執行人沒有勞動能力和固定收入來源，他必須小心執行唯一的住房。

　　最后，被執行人的家庭狀況。被執行人是否與家庭成員共同生活，其他家庭成員是否有住房，被執行人的贍養義務也是法院執行時必須注意的事項。

　　在區分唯一住房和生活必需住房后，根據第七條的規定，對于被執行人及其家庭生活必需的住房和生活必需品，人民法院根據申請執行人的申請，確保被執行人及其家庭最低生活標準和普通生活必需品，可以執行。

　　最高人民法院2015年發布的《關于人民法院處理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議復議條例》）第二十條進一步列出了哪種情況，即使是唯一的住房也可以執行。

　　首先，有義務撫養被執行人的人名下還有其他可以維持必要生活的住宅。例如，被執行人是一名老人。雖然被執行人名下只有一套房，但被執行人兒子名下有許多房屋，足以保證被執行人的生存。

　　第二，執行依據生效后，被執行人以其名義轉讓其他財產，以逃避債務。被執行人原名下有房產，甚至有多處房產。執行依據生效后，被執行人通過房屋買賣轉讓，逃避債務，轉讓名下房產，造成名下只有唯一房屋的假象。

　　三是申請執行人按照當地廉租住房保障面積和標準，為被執行人及其家屬提供住房。例如，根據當地廉租住房保障面積標準提供臨時周轉住房。同時，該規定還提供了選擇性方案，或者申請執行人同意按照當地房屋租賃市場的平均租金標準從房屋變價中扣除5至8年的租金。這實際上是一種激勵和合作的機制。

　　第四，如果執行依據本身是房屋的，法院必須按照執行依據確定的內容執行。但考慮到被執行人另行租房，應有周轉期，給予三個月寬限期，在大力打擊不誠實行為的同時，仍保護被執行人及其家屬的基本權利，以免無家可歸。

　　深圳區房地產律師可以說，在司法實踐中，基于上述認定標準，人民法院處理了大量唯一住房的執行案件。被執行人的房屋是否為其唯一的房屋，不再是執行中考慮的主要因素。只要符合相關法律精神，如扣除被執行人未來房屋租金，并給予一定的執行寬限期，其唯一的房屋就可以完全執行。此外，如果擬處置的房屋屬于裁判主文中直接確定的交付標的物，或者房屋為抵押物，債權人有權優先受償，也屬于可執行范圍。

　　02、如何執行唯一的住房。

　　雖然被執行人名下的唯一房屋理論上可以執行，但在具體操作過程中仍存在許多困難。例如，唯一房屋的執行通常涉及一個大家庭，被執行人可能有老有小，一旦強制執行，就會有無法控制的風險，甚至可能導致社會不穩定。在這方面，法院應完善實施前的評估，加強實施，實施后的安置，建立和完善唯一房屋的實施規范。

　　（1）完善執行前的評估。

　　首先，我們應該嚴格確定唯一的房子。我們應該認識到，唯一的住房是指被執行人及其支持家庭的唯一住房。唯一住房的識別必須嚴格。在實踐中，有些情況不應被認定為法律意義上的唯一住房，如：進入訴訟程序后，被執行人因轉讓其他住房而形成住房；被執行人在城鎮只有一套住房，但在當地農村有宅基地和自建住房；被執行人的房屋用于出租、出借等。

　　深圳區房地產律師針對執行過程中唯一住房的定義，浙江省高級人民法院于2014年發布了《關于執行程序中住房相關問題的回答》，明確所謂住房是指被執行人及其家屬生活的唯一住房；住房僅限于城市住房，農村住房涉及農村集體土地，小產權住房涉及國家政策，應當按照有關規定執行，不屬于答復范圍。同時，人民法院在執行程序中發現下列情形之一的，不能認定被執行人只有住房，應當執行：

　　(一)一審訴訟，仲裁案件立案受理后，被執行人因轉讓其他房屋而形成房屋的；

　　（2）被執行人在城鎮只有一處房屋，但在當地（縣級市、縣、區）農村有宅基地并自建房屋的；

　　(3)被執行人的房屋用于出租、出借；

　　（四）被執行人及其扶養家屬連續一年以上未居住的；

　　(5)住房部門執行案件債務所指向的標的物；

　　(6)其他不應認定為一房的情形。

　　2015年，江蘇省高級人民法院發布了《關于實施唯一住房若干問題的通知》，規定雖然名義上只有一套住房，但不構成法律意義上的唯一住房。

　　該通知第1條即規定，登記在被執行人名下雖只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院對登記在其名下的“唯一住房”仍可執行：(1)對被執行人有贍養、扶養、撫養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；(2)一審訴訟或仲裁立案后，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；(3)被執行人在其戶籍所在地或擬執行的“唯一住房”所在地農村享有宅基地并自建住房或被執行人享有小產權房等權屬上有瑕疵而無法自由流轉的住房的；(4)被執行人將其“唯一住房”用于出租、出借或雖未出租、出借，但超過一年無人居住的；(5)被執行人的“唯一住房”系執行依據確定的被執行人應當交付的房屋的；(6)申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地(縣級市、縣、區范圍)房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年房屋租金的；(7)其他可以執行的情形。

　　第二，確定“生活所必需的居住房屋”標準。各個地區的經濟發展、生活水平各不相同，如何統一確定生活必需的標準？實踐中，很多時候是以唯一住房是否超過當地廉租住房保障面積作為判斷是否超過生活必需的標準。在計算面積時應以實際居住且被執行人負有贍養、扶養、撫養義務的家屬人數為基數。此外，對于處于好地段、高品質的住房即使面積在廉租住房保障面積標準以內，但其市場價值在清償債權及執行費用后，余額足以按當地平均市場價格購置一套廉租住房保障標準面積住房的，也應視為超過生活所必需。

　　司法實踐中，針對“生活必需住房”的概念，浙江省高級人民法院的相關司法解答認為，下列情形雖屬于“一處住房”，但應認為超出“生活所必需”，人民法院可以執行：

　　(1)住房面積超過80平方米，或住房面積雖然不到80平方米，但超過被執行人及其所扶養家屬維持最低生活標準所必需(按當地廉租住房保障相關規定)的住房面積50%以上的；

　　(2)被執行人及其所扶養的家屬共同居住的住房面積超過60平方米，且房屋單價高于當地住房均價的50%以上的。江蘇省高級人民法院的相關司法解答認為，是否超過“生活所必需”由各地法院根據經濟發展水平自行確定，原則上參照以下標準：①面積過大。住房建筑面積達到當地住房和城鄉建設部門公布的廉租住房保障面積的150%的；②市場價值過高。住房建筑面積達到當地住房和城鄉建設部門公布的廉租住房保障面積且房屋單價達到當地(縣級市、縣、區范圍)住房均價的150%的。

　　(二)加強執行中的力度

　　第一，不懼“老賴”，集中力量強制清退，樹立司法權威。部分被執行人原本擁有房產，甚至有多套房產，執行依據生效之后，為逃避債務而轉讓、轉移自己名下的房產，營造“唯一住房”的假象，以名下只有一套因生活必需的住房為由，為規避執行披上“合法”外衣。在查明事實的情況下，法院可以采取集中清場等強制措施，對被執行人的“唯一住房”進行騰退，保障申請人債權兌現。

　　第二，加強宣傳，執法透明，提升威懾力。對部分重大疑難的“唯一住房”執行案件，可以邀請電視臺等媒體現場跟蹤報道，實時直播執行畫面，并邀請人大代表、政協委員到場見證；執行完畢后，對執行案件進行梳理總結，編寫典型案例，對法律和裁判結果進行釋明，通過報紙雜志、門戶網站以及微信微博等進行宣傳，威懾其他心存僥幸的被執行人。

　　(三)落實對被執行人及所扶養家屬的安置

　　關于“唯一住房”的執行安置，關鍵在于保障被執行人及所扶養家屬在合理期限的居住權，主要可采取兩種方式：一種方式是參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金，提供該租金給被執行人用以解決其居住問題；另一種是為其提供一定期限的租賃用房。

　　1．關于在房屋變價款中扣除相關租金

　　司法實踐中，關于“扣除的五至八年租金”如何確定，參考上海市高級人民法院2018年所作的《上海市高級人民法院執行局、執行裁判庭聯席會議紀要(二)》，執行法院應當組成合議庭，并經評議確定“五至八年”的具體年限。同時，應參照當地房屋租賃管理部門提供的信息及市場行情并結合案件具體情況，進行充分評議，確定“當地房屋租賃市場平均租金標準”。此外，該會議紀要還列出了具體的計算公式：申請執行人同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從房屋變價款中扣除五至八年租金的，計算租金時應當分別確定被執行人及所扶養家屬的人數、當地廉租住房保障面積標準以及當地房屋租賃市場的平均租金標準，即計算公式為：租金(元)＝被執行人及所扶養家屬的人數(人)×當地廉租住房保障人均面積(平方米/人)×當地房屋租賃市場的平均租金(元/平方米)。

　　2．關于為被執行人及所扶養家屬提供一定期限的住房

　　執行“唯一住房”案件時，拍賣變賣前宜先妥善解決好被執行人及所扶養家屬的臨時住房問題。提供的臨時住房面積應不低于當地廉租住房保障規定所確定的人均標準。實踐中，建議可采取以下方式：一是由申請執行人提供臨時住房，使用期限不低于六個月；二是由被執行人自行租房，申請執行人先行墊付不低于一年的租房費用。上述兩種方式產生的租金或費用從房產拍賣款中優先提取。

　　目前，很多地區法院都各自摸索出了一套行之有效的執行策略。比如，上海市閔行區人民法院為此設立了“周轉房”制度，該制度是閔行區法院為破解唯一住房執行難所引入的新概念，其內容包含三點：一是房屋產權屬于法院及當事人之外的第三人，且該第三人具備隨時訂立民事合同的主體資格，通常情況下該第三人為組織；二是周轉房在建筑結構上具有面積小、功能比較齊全、能夠滿足一個家庭基本生活需要的特點；三是周轉房的租金一般盡可能低廉，交通盡可能便利，且房源供應比較及時充分。通過為被執行人提供周轉房的方式，在盡可能減少其心理抵觸情緒的同時，也能照顧到被執行人的基本人權。

　　被執行人所擁有的房產，作為較有價值的財產，其能否變現后償還執行申請人的債權，很多時候就意味著，執行案件能否取得較好的效果。