隨著社會經濟的發展，人們對汽車的需求不斷增加，我國個人汽車的數量逐年增加。截至2019年6月，全國共有2、5億輛汽車，其中11個城市的汽車數量超過300萬輛，停車問題現在已經成為城市居民區的一個普遍問題。特別是在大城市、特大城市停車場、停車位供求不平衡、停車問題更加突出的情況下，社區停車位所有權爭議進一步加劇。深圳房產律師就來為您解答一下有關的情況。

　　據不完全統計，近年來關于住宅小區停車問題及由此引發的訴訟案件不斷增多。對此，《物權法》第七十四條對住宅空間的使用、所有權等問題作出了明確規定。然而，在司法實踐中，仍然存在許多問題。通過對《物權法》第74條“首先滿足業主的需要”的分析，旨在找到一個合理的解決辦法，以滿足實踐的需要。

　　車庫、停車位問題是隨著社會經濟的快速發展、城市化進程以及住宅商品化、車庫附屬建筑的推進而出現的一個新問題。停車空間是指沒有四面墻，只用平面上的一條線分開的停車空間。

　　區分所有建筑分區中的車庫和停車位在本質上具有以下特征:

　　第一，車庫和停車位的附屬性。車庫是整個住宅小區的組成部分，是區分所有建筑的主要財產和重要設施，建筑分區中的停車空間和車庫作為住宅小區的輔助設施而存在，其核心價值和功能是支撐社區業主生活和工作的需要，具有強附加物，包括使用功能的附加物、建筑結構的附加物和基礎空間的附加物。車庫、停車空間的準備狀況也成為居住區住宅價值提升的重要因素。

　　第二，車庫和車位的獨立性。居住區的車庫、車位，尤其是地下車庫、車位，在使用上具有很強的獨立性和排他性，擁有單獨的所有權客體，在結構上尤其是物理結構上具有可區分的空間獨立性，保證了車庫、車位的專屬使用價值和功能，從而使其成為專屬的產權客體。

　　第三，地下車庫源于地下空間權的利用，充分有效發揮物的效用。長期以來，空間可以利用權一直是研究我國經濟法律的盲點，人們對于一般理解為包括在土地資源使用權之中，但也只限于土地之上的空間設計利用，而對地下空間數據進行系統開發企業只能通過根據自己規劃來界址。

　　實際上，主要有三種地下車庫和停車位:

　　1、開發商根據法律規定，有義務在住宅區修建公共設施。這種地下車庫是政府主管部門在小區建設規劃時，根據《城市居住區規劃設計規范》要求的。占用的地下空間在住宅總體規劃范圍內，不需要額外支付土地使用費(即土地出讓金)。建設費用直接計入小區開發成本，沒有獨立的產權證。

　　2、房地產開發單位是由人民防空工程改造建設的。根據我國《人民防空法》規定，城市新建民用建筑必須符合國家規定，可用于戰時地下室防空。同時，為了有效利用稀缺的土地資源，我國隨后在人民防空建設中確立了“平戰結合”的原則，即在不影響防空效能的前提下，賦予非戰爭時期人民防空工程的民用性，使其也能在平時得到有效利用。住宅小區人防工程是國家級的戰備設施，管理者和使用者均無產權。根據我國《人民防空法》的原則，誰投資、誰使用、誰受益，投資重建和建設的單位或者個人可以在向政府主管部門支付一定的人民防空工程使用費和相關費用后進行商業經營。

　　3、開發商利用公共配套設施規劃指標以營利為目的建設的地下車庫。這種地下車庫的產權證一般都是開發商持有的。土地使用費雖由開發商支付，但其建設與住宅小區開發建設同步，不單獨收取建設費用，有的甚至占用了住宅樓的地下空間。由于法律規定非常不明確，開發商和業主之間的糾紛不斷。

　　深圳房產律師提醒大家，自《物權法》頒布生效后，地下空間的開發有了法律理論依據，即根據《物權法》第136條和142條之規定，建設項目用地使用權被分為以下三個不同層次，地表、地上和地下，雖然我們沒有學生明確規定使用網絡空間權的概念，但間接承認了地下空間信息利用權，界定了地下空間的產權相關關系。