案件簡介

　　近日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將某小區(qū)業(yè)委會訴至法院，要求確認(rèn)小區(qū)內(nèi)的59個地面停車位使用權(quán)歸其所有。原告房地產(chǎn)公司是該小區(qū)的建設(shè)單位。2014年10月，房地產(chǎn)公司取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，具體內(nèi)容為建筑住宅樓4幢、地下一層地上七層。原告房地產(chǎn)公司訴稱，小區(qū)建成后，59個地上車位和植草磚車位經(jīng)縣自然資源和規(guī)劃局、縣測繪中心等部門驗收合格。原告認(rèn)為這59個車位是通過競標(biāo)出讓土地后開發(fā)建設(shè)，應(yīng)歸屬于原告。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司與買受人簽訂的商品房買賣合同第四條對建筑區(qū)劃內(nèi)車位問題作出約定，即規(guī)劃用于停放汽車的地上及地下車位使用權(quán)、車庫使用權(quán)、車棚使用權(quán)屬于出賣人。某小區(qū)內(nèi)除了地下售賣車位還有59個地上車位這些車位使用權(quán)究竟歸誰？寶安碧海灣律師是開發(fā)商所有？還是業(yè)主共有？

　　被告小區(qū)業(yè)委會辯稱，本案中的地面停車位僅是利用了小區(qū)公共場地的土地使用權(quán)，屬于原告依照行政規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)附屬設(shè)施，屬于業(yè)主共有的土地使用權(quán)范疇，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)屬于全體小區(qū)業(yè)主，原告無權(quán)主張相應(yīng)權(quán)利。另查明，涉案59個地上車位面積均未計入建筑面積，均不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。2021年2月2日，新昌法院一審判決駁回了房地產(chǎn)開發(fā)公司的訴訟請求。房地產(chǎn)開發(fā)公司不服，提起上訴。2021年7月22日，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
 

　　律師說法

　　知識點一：關(guān)于商品房買賣合同中的格式條款。

　　根據(jù)法律規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，并按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，沒有對格式條款進行提示說明的，該格式條款無效。

　　寶安碧海灣律師本案中，房地產(chǎn)開發(fā)公司與業(yè)主方簽訂的商品房買賣合同第四條關(guān)于地上車位的約定內(nèi)容屬于對買受方合理享受業(yè)主主要權(quán)利的排除，條款字體與其他條款并無區(qū)別，且房地產(chǎn)開發(fā)公司也未提供證據(jù)證明其對該條款盡到合理提示及說明義務(wù)，該格式條款無效。

　　知識點二：關(guān)于人防車位的權(quán)屬和收益問題。

　　人防車位，是平時可以用于停放車輛的人防工程。由國家投資單獨修建的地下防空建筑屬于國家所有。由社會投資者投資并結(jié)合民用建筑修建的人防車位（即結(jié)建人防車位）的所有權(quán)歸屬，我國現(xiàn)行法律并無明確規(guī)定。當(dāng)前，新建民用建筑時，開發(fā)商必須依據(jù)國家相關(guān)規(guī)定結(jié)建人防工程，這是開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的法定義務(wù)。因此，結(jié)建人防車位的所有權(quán)仍應(yīng)歸屬于國家。

　　《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。一般認(rèn)為，此處的投資者應(yīng)為投資建設(shè)該人防車位的建設(shè)單位，即開發(fā)商。

　　據(jù)此，開發(fā)商作為人防車位的建設(shè)單位，在平時對其享有使用權(quán)和收益權(quán)。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，這種權(quán)利屬于用益物權(quán)范疇。人防車位使用權(quán)必須通過合法程序取得，即開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在人防工程部門辦理備案登記等手續(xù)。需要說明的是，若開發(fā)商與買受人簽署《人防車位租賃協(xié)議》的，因開發(fā)商對人防車位僅有使用權(quán)和收益權(quán)，該協(xié)議性質(zhì)上只是租賃合同性質(zhì)，當(dāng)租賃期限超過二十年后，雙方得續(xù)簽。

　　知識點三：關(guān)于小區(qū)規(guī)劃內(nèi)車位車庫與非規(guī)劃內(nèi)車位權(quán)屬區(qū)別。

　　車位、車庫是小區(qū)業(yè)主共同生活的輔助設(shè)施，屬于小區(qū)的配套設(shè)施。《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條對車位、車庫的權(quán)利歸屬作出了規(guī)定，《中華人民共和國民法典》第二百七十五條沿用前述規(guī)定，即：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　規(guī)劃內(nèi)車位車庫是建筑單位在開始建造之初經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并于建造完成后可以辦理產(chǎn)權(quán)登記的車位。這種車位具有獨立性、可分性，建設(shè)單位可以通過出售、附贈或出租等書面合同方式，對車位、車庫所有權(quán)的歸屬作出明確約定。非規(guī)劃內(nèi)車位是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停車形成的車位，沒有在最初批準(zhǔn)的項目建設(shè)規(guī)劃中，所占用的道路或者場地屬于業(yè)主共有財產(chǎn)，維護費用作為公攤費用由全體業(yè)主承擔(dān)，后續(xù)改擴建車位也應(yīng)由業(yè)主共有。

　　本案中，房地產(chǎn)開發(fā)公司主張的59個地面車位，雖在小區(qū)建造之初經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計，寶安碧海灣律師但這是為了滿足全體業(yè)主日常生活及公共使用需要而保障設(shè)置的規(guī)定數(shù)量或比例的停車設(shè)施，規(guī)劃的初衷并非讓開發(fā)商以出賣等方式獲利。且這59個車位未計入建筑面積，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。地上車位有別于地下車位，未形成新的使用空間，房地產(chǎn)開發(fā)公司也無額外成本投入，實質(zhì)上是占用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地，應(yīng)認(rèn)定屬于業(yè)主共有。房地產(chǎn)開發(fā)公司不能以出售、附贈或者出租等方式進行處分。上海車位糾紛律師