基本案情：涂偉程向滕州市人民法院起訴稱(chēng)，2015年2月9日，涂偉程從滕州某公司抵債獲取滕州市陽(yáng)光尚城某號(hào)樓某室門(mén)面房，并與某公司簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，某公司依約將該商品房交付給了涂偉程。涂偉程為獲取資金于2017年3月7日將該商品房賣(mài)與朱某，朱某和某公司為協(xié)助涂偉程履行其與朱某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)，與朱某簽訂了形式上的商品房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理了商品房銷(xiāo)售備案登記。因朱某未按涂偉程與其簽訂的合同約定履行給付房款義務(wù)，涂偉程于2017年7月11日訴至滕州市人民法院，經(jīng)調(diào)解，雙方解除了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并約定朱某協(xié)助辦理解除備案手續(xù)，但朱某拒絕履行調(diào)解書(shū)約定的義務(wù)，某公司亦因此無(wú)法向涂偉程出具相關(guān)辦理登記備案手續(xù)，故訴至法院，訴請(qǐng)：1.確認(rèn)朱某、某公司以坐落于滕州市陽(yáng)光尚城某號(hào)樓某室門(mén)面房（原維多利亞港灣某號(hào)樓某門(mén)面房）為標(biāo)的簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；2.判令朱某、滕州某公司注銷(xiāo)案涉房屋在滕州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事務(wù)中心的備案；3.訴訟費(fèi)由朱某、某公司承擔(dān)。福田?園嶺律師訴訟過(guò)程中，涂偉程變更第2項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為：判令朱某協(xié)助某公司注銷(xiāo)案涉房屋在滕州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事務(wù)中心的備案。

　　某公司辯稱(chēng)，涂偉程不是適格的主體，朱某與某公司之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同不存在惡意串通損害第三人合法權(quán)益的事實(shí)，涂偉程作為第三人無(wú)權(quán)主張兩被告之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。涂偉程與朱某訴爭(zhēng)的糾紛應(yīng)是二者之間簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，與我方無(wú)關(guān)。
 

　　滕州市人民法院經(jīng)審理查明：2015年2月9日，涂偉程從滕州某公司抵債獲得維多利亞港灣第某幢東某號(hào)房（現(xiàn)為陽(yáng)光尚城某號(hào)樓某號(hào)門(mén)面房），某公司作為出賣(mài)人與涂偉程作為買(mǎi)受人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并將該房屋交付予涂偉程。2017年3月7日，涂偉程作為出賣(mài)人、朱某作為買(mǎi)受人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：買(mǎi)受人自愿購(gòu)買(mǎi)出賣(mài)人門(mén)面房一間，門(mén)面房位于滕州維多利亞港灣(現(xiàn)更名為陽(yáng)光尚城)某號(hào)樓某室。房屋建筑面積71.52平方米，房屋單價(jià)每平方米10000元，總金額715200元。雙方約定于2017年3月7日辦理房屋產(chǎn)權(quán)備案登記手續(xù)。買(mǎi)受人于合同簽訂后辦理房屋備案登記當(dāng)日一次性支付給出賣(mài)人房屋款715200元。每逾期一天按合同總金額的0.05％支付違約金，至付清為止。合同簽訂后雙方認(rèn)真履行合同條款，任何一方違約，承擔(dān)合同總金額3％違約金，并承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。


        2017年3月7日，涂偉程向某公司申請(qǐng)房屋更名，某公司與朱某于同日簽訂《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同》，約定：朱某購(gòu)買(mǎi)維多利亞港灣某樓某層某號(hào)（現(xiàn)為陽(yáng)光尚城某號(hào)樓某號(hào)門(mén)面房），預(yù)測(cè)建筑面積共71.52平方米，該商品房單價(jià)為每平方米11600元，總價(jià)款829632元。買(mǎi)受人采取貸款方式付款，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)于2017年3月7日前支付首期房?jī)r(jià)款429632元，余款40萬(wàn)元向合作銀行貸款機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款支付。維多利亞港灣某號(hào)樓某號(hào)房（現(xiàn)為陽(yáng)光尚城某號(hào)樓某號(hào)門(mén)面房）備案在朱某名下，備案時(shí)間2017年3月7日。之后，朱某一直未按照約定向涂偉程支付購(gòu)房款，涂偉程遂向滕州市人民法院起訴與朱某解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。經(jīng)法院主持調(diào)解，涂偉程與朱某自愿達(dá)成如下協(xié)議：一、即日起解除涂偉程與朱某于2017年3月7日簽訂的買(mǎi)賣(mài)坐落于滕州市維多利亞港灣（現(xiàn)更為滕州市陽(yáng)光尚城）某號(hào)樓某門(mén)面房（測(cè)繪報(bào)告編號(hào)某號(hào)樓某室）1處的合同；二、朱某于2017年9月25日前協(xié)助涂偉程辦理坐落于滕州市維多利亞港灣（現(xiàn)更為滕州市陽(yáng)光尚城）某號(hào)樓某門(mén)面房1處的登記備案更名至涂偉程名下的手續(xù)。朱某未向涂偉程支付案涉房屋的購(gòu)房款。
 

　　裁判要旨：虛假意思表示，是指行為人與相對(duì)人都知道自己所表示的意思并非真意，通謀作出與真意不一致的意思表示。行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。對(duì)于行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

 

　　裁判結(jié)果：滕州市人民法院作出判決，朱某與滕州某公司簽訂的《商品房預(yù)（售）合同》無(wú)效。宣判后，雙方當(dāng)事人未提出上訴，判決已發(fā)生法律效力。

　　案例解讀：《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十六條第一款規(guī)定：“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。”所謂虛偽意思表示，系指行為人與相對(duì)人都知道自己所表示的意思并非真意，通謀作出與真意不一致的意思表示。之所以對(duì)通過(guò)虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為的效力予以否定，是因?yàn)檫@一“意思表示”所指向的法律效果并非雙方當(dāng)事人的內(nèi)心真意，雙方對(duì)此相互知曉，如果認(rèn)定其為有效，有悖于意思自治的原則。福田?園嶺律師本款雖未明確規(guī)定行為人與相對(duì)人須通謀而為虛假的意思表示，實(shí)際上雙方對(duì)虛假意思表示達(dá)成一致的結(jié)果反映出二者必須有一個(gè)意思聯(lián)絡(luò)的過(guò)程。這也是虛偽表示區(qū)別于真意保留的重要一點(diǎn)，真意保留的相對(duì)人并不知曉行為人表示的是虛假意思。

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零八條規(guī)定：“本編對(duì)合同的效力沒(méi)有規(guī)定的，適用本法第一編第六章的有關(guān)規(guī)定。”依據(jù)本條規(guī)定，在民法典合同編對(duì)合同效力事項(xiàng)沒(méi)有規(guī)定時(shí)，適用民法典總則編第六章的規(guī)定，包括上述第一百四十六條第一款關(guān)于雙方以虛假意思表示作出的民事法律行為效力的規(guī)定。合同屬于雙方或者多方民事法律行為，合同編沒(méi)有規(guī)定的，自然應(yīng)當(dāng)適用總則編第六章的有關(guān)規(guī)定。因而以虛假的意思表示簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
 

　　本案中，涂偉程與朱某簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定“雙方約定于2017年3月7日辦理房屋產(chǎn)權(quán)備案登記手續(xù)。買(mǎi)受人于合同簽訂后辦理房屋備案登記當(dāng)日一次性支付給出賣(mài)人房屋款715200元”。某公司與朱某簽訂的《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同》約定“朱某購(gòu)買(mǎi)維多利亞港灣某樓某層某號(hào)（現(xiàn)為陽(yáng)光尚城某號(hào)樓某號(hào)門(mén)面房）……買(mǎi)受人采取貸款方式付款，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)于2017年3月7日前支付首期房?jī)r(jià)款429632元，余款40萬(wàn)元向合作銀行貸款機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款支付。維多利亞港灣某號(hào)樓某號(hào)房（現(xiàn)為陽(yáng)光尚城某號(hào)樓某號(hào)門(mén)面房）備案在朱某名下，備案時(shí)間2017年3月7日。”福田?園嶺律師從以上約定內(nèi)容分析，2017年3月7日，涂偉程向某公司申請(qǐng)房屋更名、某公司與朱某簽訂《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同》、某公司向朱某出具收款收據(jù)的一系列行為均是為了滿(mǎn)足上述涂偉程與朱某簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的辦理備案登記所具備的條件，雙方并不具有將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給朱某，由朱某支付對(duì)價(jià)的真實(shí)意思表示。因涉案房屋已由涂偉程合法占有，某公司不可能再向朱某交付房屋，朱某亦未向某公司實(shí)際支付房款，雙方之間不存在真實(shí)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。由此可見(jiàn)，某公司和朱某關(guān)于案涉商品房買(mǎi)賣(mài)的意思表示均是虛假的。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十六條第一款之規(guī)定，朱某與某公司簽訂的《商品房預(yù)（售）合同》應(yīng)為無(wú)效合同。

　　相關(guān)法條：

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十六條第一款 行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零八條 本編對(duì)合同的效力沒(méi)有規(guī)定的，適用本法第一編第六章的有關(guān)規(guī)定。深圳房產(chǎn)糾紛律師