案涉房屋由父親通過以房抵賬方式取得后贈與給兒子，并由兒子提出執行異議。表面上看，兒子并不符合《執行異議和復議規定》第28條規定的排除強制執行所需的全部要件，但是，父親完全符合全部要件；最高法院經審查后認為，因房屋系兒子從父親處繼受，在父親就房屋能夠對抗強制執行的情形下，應當視為兒子繼受了父親對案涉房屋所享有的足以排除強制執行的民事權益，兒子亦應享有足以排除強制執行的權益。

　　裁判要點

　　1.案涉房屋雖由兒子提出執行異議，鑒于房屋系兒子從父親處繼受，故應在審查父親就案涉房屋是否能夠對抗強制執行的基礎上，綜合判斷兒子對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。

　　2.父親對案涉房屋享有的權益符合《執行異議和復議規定》第28條規定的情形，可以排除對案涉房屋的強制執行；兒子在房屋所在地的城市無房屋所有權登記記錄，其從父親處取得案涉房屋，雖未支付對價，但父子之間贈與房屋的行為，符合一般生活常理；在父親就案涉房屋能夠對抗強制執行的情況下，即便兒子與開發商達成購房合意發生在查封之后，亦應當視為兒子繼受了父親對案涉房屋所享有的足以排除強制執行的民事權益。因此，兒子主張對案涉房屋排除強制執行的訴訟請求成立，應予支持。
 

　　相關規定

　　1.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》（2022年3月22日第二次修正）

　　第309條  案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。

　　2.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》

　　第28條  金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

　　（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

　　（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

　　3.《全國法院民商事審判工作會議紀要》（“九民紀要”，2019年11月8日）

　　125.對于“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”如何理解，審判實踐中掌握的標準不一。“買受人名下無其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設區的市或者縣級市范圍內商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規定的精神。  
 

        案件詳情

　　上訴人范旭因與被上訴人西藏信托有限公司（以下簡稱西藏信托）及原審第三人盤錦龍房地產開發有限責任公司（以下簡稱龍驛公司）案外人執行異議之訴一案，不服山西省高級人民法院（2019）晉民初74號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年8月24日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。范旭的委托訴訟代理人李輝、高立先，西藏信托的委托訴訟代理人景澄林到庭參加訴訟。龍驛公司經本院合法傳喚，未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現已審理終結。

　　范旭上訴請求：撤銷原審判決，改判支持范旭的訴訟請求。事實與理由：范旭購買案涉房屋的購房款系其父親范立成銷售木方、模板的款項轉化而來。范旭父親2013年6月7日簽訂商品房買賣合同，2015年4月27日領取入住通知單并交納物業費，并有2016年至2018年連續三年的物業費憑證。范立成符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件問題的規定》（以下簡稱《執行異議和復議規定》）的相關規定。范旭母親患病，臨終前要求案涉房產變更至范旭名下。范立成與范旭共同到龍驛公司處，重新簽訂了商品房買賣合同，龍驛公司在原收款收據和入住通知單上劃去范立成名字，填寫范旭名字并加蓋財務專用章和龍驛公司公章。這是案涉房屋購買人進行的嚴肅的法律變更程序，不是無因隨意涂抹。

　　西藏信托答辯稱，范旭提交的證據不能證明其主張的事實符合《執行異議和復議規定》第二十八條、第二十九條的規定，應駁回上訴，維持原判。范旭作為案涉房屋購買人與龍驛公司簽訂了商品房買賣合同，只有范旭有資格就案涉房屋提出異議，范立成符合規定與本案無關。范旭提交的入住通知單業主姓名是二次涂改為范旭名字，不能證明該入住通知單的真實簽發時間。收款收據、水費氣費物業費收據、維修基金收據、供用氣合同及前期物業服務協議的客戶姓名均非范旭，與本案無關，不能證明范旭占有案涉房屋。范旭未在查封前占有房屋，沒有證據證明其支付全部房款，不能排除執行。

　　龍驛公司未到庭參加訴訟，也未提交書面意見。

　　范旭向原審法院起訴請求：一、終止（2016）晉執21號執行裁定書中楓丹白露家園B區1#-1-401室房屋的執行程序；二、解除該房屋的查封。

　　原審法院查明，2012年龍驛公司取得案涉房屋項目的《商品房預售許可證》。2013年6月7日，龍驛公司與范旭簽訂商品房買賣合同，約定范旭購買楓丹白露Ｂ區××＃××室，總價款為409423元。

　　2018年10月9日盤錦市不動產登記中心興隆臺分中心給范旭出具的不動產登記資料查詢結果證明，范旭無房屋所有權登記記錄。

　　2019年3月8日，齊曉晨與龍驛公司簽訂施工結算以房抵賬確認書，確認龍驛公司于2013年6月7日以B區1#-1-401室等六套房屋抵頂工程款。2019年3月12日，齊曉晨與范立成簽訂材料款以房抵賬確認書，確認齊曉晨用龍驛公司抵賬得到的B區1#-1-401室等兩套房屋抵頂欠范立成材料款。范立成系范旭之父。原審法院認為，本案為案外人執行異議之訴，爭議焦點為范旭對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。

　　《執行異議和復議規定》第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。第二十九條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。其中第二十八條是基于一般不動產買受人的物權期待權審查的情形，第二十九條是基于住房消費者物權期待權審查的情形，上述兩條法律規定在適用上產生競合，應一并進行審查。本案中，案涉房屋系住房，范旭提供了盤錦市不動產登記中心興隆臺分中心出具的不動產登記資料查詢結果證明，只能證明其在盤錦市興隆臺區無房屋所有權登記記錄，因盤錦市下轄六個縣區，現有證據不足以證明范旭在盤錦市區域內無其他用于居住的房屋，不符合第二十九條第二項的規定，本案應參照《執行異議和復議規定》第二十八條進行審查，即排除特定標的物執行應同時具備該規定四個要件。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規定，案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。根據已查明事實，范旭提交的證據不足以證明其符合第二十八條全部四個要件。理由如下：龍驛公司與范旭簽訂了商品房買賣合同，范旭提供的《入住通知單》姓名處被涂改，無法予以采信，且《入住通知單》僅能證明具有入住資格，不能證明實際入住，另范旭提交的水費、物業費、電費、氣費等證據顯示有涂改或者系他人名字，與本案待證事實不具有關聯性，不予采信。范旭提供的證據不能證明其已經在人民法院查封之前合法占有該不動產，不符合第二十八條第二項的規定。綜上，范旭主張的民事權益不足以排除強制執行，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條第一款，參照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條、第二十九條的規定，原審判決：駁回范旭的訴訟請求。案件受理費7441.34元，由范旭負擔。

　　本院二審期間，范旭提交2組證據：1.范旭母親劉朝霞《遺囑》及《遺囑》代書人范秀梅身份證復印件、劉朝霞《居民死亡醫學證明書》《火化證明》、范旭及其家庭成員《常住人口登記卡》。證明目的：范旭亡故母親要求案涉房屋更名至范旭名下，范立成同意并實施了更名行為，范家人意思表示真實，不違反法律強制性規定；龍驛公司認可，重新簽訂商品房買賣合同，并對收款收據和入住通知單做了更名處理。2.范旭在盤錦市大洼區、雙臺子區、興隆臺區、盤山縣××房產交易中心的《不動產登記資料查詢結果證明》。證明目的：案涉房屋系范旭唯一住房。

　　西藏信托質證稱，第1組證據與待證事實無關，不能證明范旭的主張，范旭承認原審認定此事實準確，只是以上述證據作為涂改相關單據的原因。對范旭的《不動產登記資料查詢結果證明》有異議。

　　西藏信托提交盤錦市自然資源事務服務中心出具的欒桂琴配偶李懷鵬房地產權登記資料和盤錦市大洼區不動產登記中心出具的苗洋不動產登記信息。證明目的：盤錦市不動產登記中心出具的不動產登記資料查詢結果證明不準確。

　　范旭質證稱，對證據的真實性無法查實，苗洋和李懷鵬的不動產登記查詢結果與范旭無關，與本案無關聯性。

　　本院經審查，對范旭提交證據的真實性予以確認，證據的關聯性及證明力，本院將結合庭審查明事實及其他在案證據予以綜合認定。西藏信托提交的證據與本案無關，本院不予采信。

　　本院查明，2014年11月15日，范旭母親劉朝霞立遺囑，要求范立成將楓丹白露B區1-401房屋變更至范旭名下。

　　范旭在遼寧省盤錦市無房屋所有權登記記錄。

　　深圳房產律師網根據原審期間各方提交的證據，本院另查明，2011年9月3日，齊曉晨與范立成、曲連簽訂木方模板供貨合同。2012年5月6日，收貨方齊曉晨與供貨方范立成、曲連簽訂木方模板供貨材料結算單，結算金額為825000元。

　　2013年6月范旭父親范立成與龍驛公司簽訂的《產權認購協議書》中，買方姓名處和《收款收據》交款人處“范立成”的姓名均被劃去，并添加“范旭”姓名，“范旭”姓名上分別加蓋有龍驛公司公章和龍驛公司財務專用章。

　　2013年6月，龍驛公司向范立成出具維修基金收款收據，“范立成”姓名被劃去，添加“范旭”姓名并加蓋龍驛公司財務專用章。

　　2015年4月27日，龍驛公司向范立成出具《入住通知單》及電梯費、物業費、裝修保證金、垃圾清運費、一次性裝修材料電梯使用費收款收據，范立成與盤錦繼隆物業管理有限公司簽訂《前期物業管理補充協議》。《入住通知單》范立成姓名變更為范旭，并加蓋龍驛公司公章。

　　2015年9月19日，盤錦市自來水總公司向范立成出具預購水費收據。

　　2016年8月31日山西瑞明會計師事務所有限公司出具的晉瑞明[2016]第002號《審計報告》附表7-1序號1190記載，案涉房屋抵賬人和交款人均為“范立成”，實際繳款時間為“2013/6/7”，單據核實記錄為“頂13#14#模板掛賬款409423元”。

　　對于原審查明的事實，本院予以確認。

　　本院認為，本案的爭議焦點是范旭對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。

　　范旭系范立成之子，深圳房產律師網根據《產權認購協議書》《收款收據》《入住通知單》及維修基金收款收據上顯示的更名情況以及范旭的陳述，上述文件中的姓名由范立成變更為范旭，屬于直系親屬之間的房屋贈與，符合一般生活常理。龍驛公司予以認可，并加蓋公章或財務專用章以確認更名行為。范旭母親劉朝霞的遺囑亦可以佐證贈與及更名行為的真實性、合理性。

　　案涉房屋雖由范旭提出執行異議，鑒于系范旭從范立成處繼受，故應在審查范立成就案涉房屋是否能夠對抗強制執行的基礎上，綜合判斷范旭對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。

　　《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規定，案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。本案中，范旭未提供范立成在盤錦市的不動產登記查詢證明，未證明范立成在盤錦市區域內無其他用于居住的房屋。《執行異議和復議規定》第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

　　第一，范立成與齊曉晨之間的供貨合同及決算單可以佐證雙方之間存在真實的材料供貨關系。2019年3月8日齊曉晨與龍驛公司簽訂的施工結算以房抵賬確認書和2019年3月12日齊曉晨與范立成簽訂的材料款以房抵賬確認書，亦可以佐證本案以房抵債基礎法律關系的真實性。案涉房屋被查封前，范立成于2013年6月與龍驛公司簽訂《產權認購協議書》，雙方簽訂有合法有效的書面買賣合同。

　　第二，龍驛公司2013年6月向范立成出具案涉房屋《收款收據》，《審計報告》亦記載案涉房屋抵賬人和交款人均為“范立成”，抵賬事由為頂13#14#模板掛賬款409423元，據此可以認定范立成以材料供貨款抵頂支付了案涉房屋購房款。

　　第三，龍驛公司于2013年6月向范立成出具維修基金收款收據，2015年4月27日出具《入住通知單》及其他各項費用收款收據，可以證明范立成于案涉房屋被查封前已實際占有房屋。

　　第四，龍驛公司開發的案涉房屋項目未經竣工驗收，案涉房屋未過戶至范立成名下，非因范立成自身原因造成。

　　深圳房產律師網綜上，范立成對案涉房屋享有的權益符合《執行異議和復議規定》第二十八條規定的情形，可以排除對案涉房屋的強制執行。范旭在遼寧省盤錦市無房屋所有權登記記錄，其從父親范立成處取得案涉房屋，雖未支付對價，但父子之間贈與房屋的行為，符合一般生活常理。在范立成就案涉房屋能夠對抗強制執行的情況下，即便范旭與龍驛公司達成購房合意發生在查封之后，應當視為范旭繼受了范立成對案涉房屋所享有的足以排除強制執行的民事權益。因此，范旭主張對案涉房屋排除強制執行的訴訟請求成立，應予支持。

　　綜上所述，范旭的上訴請求成立，應予支持。依照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定，判決如下：

　　一、撤銷山西省高級人民法院（2019）晉民初74號民事判決；

　　二、山西省高級人民法院（2016）晉執21號執行案中，不得執行山西省高級人民法院查封的遼寧省盤錦市興隆臺區西水灣楓丹白露Ｂ區××＃××室房屋。

　　原審案件受理費7441.34元，由被上訴人西藏信托有限公司負擔；二審案件受理費7441.34元，由被上訴人西藏信托有限公司負擔。

　　本判決為終審判決。