村民委員會是村民自我治理、自我教導(dǎo)、自我辦事的下層群眾性自治構(gòu)造，但其也擁有“麻雀雖小五臟俱全”的特色，本文以村民委員會集體構(gòu)造的資產(chǎn)治理為切入點簡析屯子集體土地出租面臨的歷史遺留問題及相對妥善解決的方案。深圳法律咨詢網(wǎng)接下來就為您講解一下相關(guān)的情況。

　　（一）對于農(nóng)村集體土地出租合同效力的法律分析

　　今朝，浙江省范圍內(nèi)跟著“三改一拆”事情的推動，棚戶區(qū)拆遷布置事情的實行，伴有此類事情的開展往往會遇到集體地皮的征收題目。但理想中不少如許的地皮以出租等種種方式被占用，且大部分還用在非農(nóng)設(shè)置裝備擺設(shè)。

　　加之歷史遺留的諸如執(zhí)法不嚴(yán)、管理不到位、村委會隨意訂立租賃合同等問題，都不可避免地對政府征收工作造成了極大的影響。為此，首要的問題就是確認(rèn)集體土地出租合同是否有效。

　　《地皮管理法》第四十三條第一款劃定，“任何單元和小我私家舉行設(shè)置裝備擺設(shè)，需求應(yīng)用地皮的，必需依法請求應(yīng)用國有地皮；然則創(chuàng)辦州里企業(yè)和村民設(shè)置裝備擺設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。

　　第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。

　　《屯子地皮承包法》第三十二條劃定，“經(jīng)由過程家庭承包獲得的地皮承包經(jīng)營權(quán)能夠依法采用轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”。第三十三條規(guī)定，“不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途”。

　　以上法令劃定注解，屯子集體經(jīng)濟(jì)構(gòu)造（村民委員會）讓渡集體地皮使用權(quán)的權(quán)限是遭到法令限定的。起首，集體地皮的應(yīng)用僅限于創(chuàng)辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅以及鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)。其次，除特殊情況外，集體土地不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。最后，土地承包經(jīng)營權(quán)雖可依法流轉(zhuǎn)，但仍不能改變其性質(zhì)和用途。

　　今朝的近況是出租的屯子集體地皮大多由承租人用于設(shè)置裝備擺設(shè)廠房、出產(chǎn)謀劃或是設(shè)置裝備擺設(shè)門面商鋪等商業(yè)設(shè)施行為，顯然該行為使集體土地的性質(zhì)和用途發(fā)生了變化，是與我國法律關(guān)于農(nóng)村集體土地的使用原則上只能用于農(nóng)業(yè)用途的強(qiáng)制性規(guī)定所違背的。

　　（二）屯子集體地皮租賃的程序性問題

　　《地皮管理法》第十一條第二款劃定，“農(nóng)夫集體所有的地皮依法用于非農(nóng)業(yè)設(shè)置裝備擺設(shè)的，由縣級國民當(dāng)局掛號造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)”。第十二條規(guī)定，“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)”。

　　《地皮管理法實行條例》第四條第二款劃定，“農(nóng)夫集體所有的地皮依法用于非農(nóng)業(yè)設(shè)置裝備擺設(shè)的，由地皮使用者向地皮所在地的縣級國民當(dāng)局地皮行政主管部分提出地皮掛號請求，由縣級國民當(dāng)局掛號造冊，核發(fā)集體地皮使用權(quán)證書，確認(rèn)設(shè)置裝備擺設(shè)用地使用權(quán)”。

　　第六條劃定，“依法轉(zhuǎn)變地皮所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法讓渡地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物致使地皮使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。

　　依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記”。

　　深圳法律咨詢網(wǎng)認(rèn)為，以上法令劃定注解，我國實施地皮權(quán)屬的法定掛號軌制，讓渡土地使用權(quán)必須進(jìn)行變更登記，否則，不產(chǎn)生效力。目前農(nóng)村集體土地出租大多未依法進(jìn)行變更登記，應(yīng)當(dāng)是不產(chǎn)生效力的。綜合以上闡發(fā)，今朝大部分的屯子集體地皮租賃條約無論在內(nèi)容上，仍是在程序上都是違背我國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，應(yīng)推斷為為無效合同。